L’ipoteca giudiziale è un titolo esecutivo che si basa su una sentenza di un giudice che stabilisce che il debitore deve pagare il debito in oggetto. Ecco di cosa si tratta.
Che cos’è l’ipoteca giudiziale
L’ipoteca giudiziale è un diritto, un’ipoteca per l’appunto, che il nostro ordinamento attribuisce al creditore nei confronti di un debitore. Il creditore può iscrivere questo tipo di ipoteca sui beni disponibili all’interno dell’intero patrimonio del debitore previa sentenza che condanna il debitore al pagamento di una somma di denaro, all’adempimento di un’altra obbligazione, al risarcimento dei danni o un altro provvedimento giudiziale a cui la legge attribuisce questo effetto.
In generale si parla di ipoteca come di un diritto reale di garanzia che ha lo scopo di tutelare gli interessi del creditore che così ha la possibilità di rifarsi direttamente sul patrimonio del debitore in caso di inadempimento. L’ipoteca giudiziale è quindi un particolare tipo di ipoteca con valore di titolo esecutivo determinata da una sentenza di condanna del giudice. È proprio questo che la differenzia dalle altre ipoteche.
Un’ulteriore caratterista imprescindibile dell’ipoteca è la pubblicità: per esistere un‘ipoteca deve essere nota al pubblico in modo da tutelare tutti i soggetti che hanno un interesse sul bene ipotecato. Va poi precisato che l’ipoteca segue il bene: se ad esempio il debitore vende un bene immobile per eludere così il diritto del creditore, questo segue il bene senza determinare un’estinzione del debito e di conseguenza si mantiene il diritto del creditore di rivalersi nei confronti del soggetto inadempiente.
Come si iscrive l’ipoteca giudiziale e la sua durata
L’ipoteca si attua mediante apposita iscrizione nei pubblici registri immobiliari. Per fare ciò è necessario essere in possesso di un titolo esecutivo come un decreto ingiuntivo o una sentenza e successivamente predisporre la nota di iscrizione da presentare al conservatore dei registri immobiliari competente per territorio. A questo punto è doveroso fare una precisazione sulla nota di iscrizione. Per compilarla si deve essere muniti di un apposito software (Unimod) scaricabile direttamente dal sito dell’Agenzia delle Entrate. Grazie a questo software è possibile compilare il Modello Unico informatico che si utilizza sia per l’iscrizione dell’ipoteca giudiziale, sia per l’esecuzione di tutti gli adempimenti di registrazione, trascrizione, iscrizione, annotazione voltura. L’iscrizione nel registro ha un costo pari al 2% dell’importo per cui si procede all’iscrizione. A questa quota si deve aggiungere la somma data dal costo della tassa ipotecaria e da quello dell’imposta di bollo.
Su uno stesso immobile possono essere iscritte più ipoteche e più iscrizioni possono essere fatte nello stesso giorno. In questo caso si avranno più ipoteche ma ognuna di queste avrà un grado diverso determinato tassativamente dall’ordine in cui sono state effettuate le iscrizioni. Di conseguenza il creditore di primo grado ha diritto di essere preferito rispetto ai creditori di grado successivo e ogni nuova ipoteca può essere soddisfatta solo in seguito al soddisfacimento di chi è iscritto prima. Nel caso di iscrizione di più ipoteche sullo stesso immobile i creditori ipotecari diversi da quello di primo grado possono sostituirsi a quelli che lo precedono pagando l’importo del credito.
Ogni iscrizione ipotecaria è efficace per vent’anni, ma è tassativamente necessario rinnovare l’iscrizione dell’ipoteca prima della scadenza del termine per mantenere gli effetti e il grado dell’ipoteca già iscritta. Con il rinnovo l’ipoteca acquista efficacia per altri vent’anni. In caso di decorrenza del termine senza nuova iscrizione, invece, non è sufficiente procedere con il rinnovo ma è possibile iscrivere una nuova ipoteca.
Cancellazione dell’ipoteca giudiziale
Come ci hanno spiegato gli esperti di Rexpira.it, l’ipoteca giudiziale può estinguersi per due motivi: per mancata rinnovazione o per esibizione al conservatore di un titolo idoneo. Di conseguenza la cancellazione dell’ipoteca può essere determinata solo con apposita domanda di parte successivamente all’estinzione dell’obbligazione garantita che può verificarsi in caso di perimento del bene ipotecato, per rinuncia espressa in forma scritta da parte del creditore e per vendita forzata della cosa ipotecata.
Nello specifico in questi casi si instaura l’ipoteca apparente e non la cancellazione vera e proprio poiché l’ipoteca non è sostanzialmente estinta bensì è ancora formalmente iscritta. Le spese di cancellazione sono interamente a carico del debitore a cui spetta pagare una somma data dai 94 euro degli oneri di cancelleria e per le tasse e dallo 0,5% calcolato sul debito che ha determinato l’ipoteca giudiziale. Anche la cancellazione è ordinata dal giudice per cui per arrivare a questo è necessario attendere il completamento di tutti i passaggi in tribunale. Attenzione poi a non confondere la cancellazione con l’estinzione. Se il debito è estinto totalmente si parla di cancellazione d’ufficio, ma anche in questo caso i tempi sono piuttosto variabili poiché dipendono dal tribunale competente a compiere l’intero iter burocratico. L’estinzione con il pagamento del debito non determina la cancellazione dal pubblico registro determinando così un’ipoteca formale.
